新西兰将车库改建为外婆公寓指南
最近，我们收到了很多关于建造露营区、扩建房屋、加盖楼层以及将车库改造成新生活空间的请求。因此，我们撰写了这篇文章来回答一些问题，并为那些有此想法的人提供一些建议。
生活充满变化，我们的需求也经常随之改变。如果您正在考虑将车库改造成居住空间，很可能是因为您的现状需要这样做。也许是因为您对居住地和家的热爱、购买新房的高昂费用或不利的房地产市场，搬家并不是一个可行的选择。
将车库改造成一个新的生活区并不是一个简单的决定，需要慎重考虑。因此，我们撰写了这篇文章来帮助您思考这些重要问题，确保您做出明智的选择。
首先，我们该如何定义 "奶奶公寓"？
根据我们在 www.buliding.govt.nz 上找到的信息 - "外婆公寓 "是一种独立的小型住宅，通常与较大的主要住宅位于同一房产内。这些单元的设计目的是为一个或两个人提供独立的生活空间，通常由年长的家庭成员使用，或作为出租单元以赚取额外收入。
随着环境的变化，我们的需求和愿望也在不断变化。现在看起来不那么有用的东西，并不意味着以后就没有价值了。当你买房时，你可能花了很多时间寻找完美的房子。但现在，您可能需要更多空间来容纳日益壮大的家庭或专门的家庭办公室。出于多种原因，将车库改建成外婆公寓或起居室是一种很受欢迎的解决方案。这是最大限度利用现有空间的绝佳方式，而且无需搬家。不过，您需要考虑几个因素，以确保这是一个适合您的方案。
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我的车库适合改建成外祖母公寓吗？
将车库改建成外婆公寓是创造额外居住空间的好方法。不过，在开始改建之前，必须确定您的车库是否合适。以下是一些需要考虑的关键因素：
天花板高度
- 天花板高度必须超过 2.4 米。许多车库的天花板较低，因此这是需要检查的重要测量值。
耐候性
- 车库通常是为存放车辆而设计的，可能没有足够的防风雨措施。确保适当的排水和隔热对防止进水和湿气积聚至关重要。
结构完整性
- 评估车库的结构状况。车库应保持良好的维修状态，并能支持居住空间所需的改装。
建筑规范要求
- 检查当地的建筑规范和法规。在新西兰，改装必须遵守《2004 年建筑法》和《新西兰建筑规范》。
公用设施连接
- 考虑电力、管道和供暖等公用设施的可用性。这些都是适宜居住的生活空间所必需的。
无障碍和安全
- 确保车库可以安全进出，并符合消防安全标准，包括足够的出口和烟雾报警器。
理事会同意
- 您可能需要获得当地议会的同意。这可能包括资源许可和建筑许可。
其他考虑因素
- 考虑停车空间，因为改建车库将取消其原有用途。可能需要其他停车解决方案。
新西兰将车库改建为外祖母公寓的清单
使用本清单评估您的车库是否适合改建为奶奶公寓，并确保符合所有必要的法规和要求。
| 要求 | 是 | 没有 |
| 天花板高度 > 2.4 米 | [ ] | [ ] |
| 足够的耐候性 | [ ] | [ ] |
| 结构完整性 | [ ] | [ ] |
| 遵守《2004 年建筑法 | [ ] | [ ] |
| 公用设施连接（电、管道、暖气） | [ ] | [ ] |
| 无障碍和安全标准 | [ ] | [ ] |
| 理事会同意书（资源、建筑） | [ ] | [ ] |
| 替代停车解决方案 | [ ] | [ ] |
以下是将车库改建为 "老奶奶公寓 "的具体步骤
请注意，具体步骤将根据现场条件/现有物业结构和客户要求而有所不同。将车库改建成外婆公寓是增加房屋价值和创造额外生活空间的绝佳方式。无论您是想安置家庭成员，还是想获得租金收入，车库改建都是一项明智的投资。下面是一份分步指南，帮助您顺利完成这一过程。
| 步骤 | 说明 | 参与方 |
|---|---|---|
| 步骤 1：评估可行性 | 评估您的车库是否适合改建。检查当地的分区法律法规，确保该项目是允许的。考虑车库的结构完整性、大小和布局。 | 业主、建筑师和结构工程师 |
| 步骤 2：编制预算 | 制定一份详细的预算，包括所有可能的费用，如设计、许可、施工、水电和家具。包括意外开支应急基金。 | 业主、财务顾问、装修公司 |
| 步骤 3：聘请专业人员 | 请建筑师或信誉良好的装修公司（他们有合作的建筑师）帮助规划改建。如有必要，请咨询结构工程师。 | 业主、建筑师、结构工程师、装修公司 |
| 步骤 4：获取许可证 | 向当地议会或规划部门申请必要的许可证。这可能包括建筑许可证、电气许可证和管道工程许可证。 | 业主、地方议会、建筑师、装修公司 |
| 步骤 5：设计和规划 | 与建筑师或设计师一起制定详细的计划。考虑布局、管道、电气、供暖和制冷需求。对窗户、隔热和隔音进行规划。 | 业主、建筑师、设计师 |
| 步骤 6：准备车库 | 清理车库，搬走所有物品。处理任何现有问题，如裂缝、渗漏或虫害。确保车库地面平整、完好。 | 业主、承包商 |
| 步骤 7：施工 | 开始施工。这包括框架、绝缘、管道、电气工程和门窗安装。监督施工进度，确保所有工作都符合规定标准。 | 装修公司和承包商（管道、电气、木工）、房主 |
| 步骤 8：内部装修 | 用干墙、地板和油漆完成室内装修。安装厨房和浴室装置（如适用）。加装照明、供暖和制冷系统。 | 装修公司、业主 |
| 步骤 9：最终检查 | 安排当地政府进行最终检查，确保所有工程都符合建筑规范和法规。解决检查中发现的任何问题。 | 地方议会检查员、装修公司、业主 |
| 步骤 10：家具和装饰 | 根据用途布置外婆公寓。添加个性化的点缀和装饰，使其成为一个舒适宜人的空间。 | 房主、室内设计师（可选） |
| 第 11 步：享受新空间 | 一切完工后，您就可以搬进或出租外婆公寓。享受房屋的增值和功能性。 | 房主 |
将车库改建成外婆公寓是一项有益的工程，既能提供额外的居住空间，又能提高房产价值。只要遵循以下步骤并与经验丰富的专业人士合作，就能确保改建过程顺利成功。花点时间进行全面规划，享受新改造空间带来的好处。
在Superior Renovations，我们与Sonder architects 建筑事务所合作进行所有与同意相关的翻新工程。Sonder 建筑师事务所的总部和我们的陈列室都位于怀劳谷 16B Link Drive，这使得我们的客户和顾问都能方便地前往。
如果您需要咨询车库改建、扩建等相关同意事宜，我们的流程如下：
- 我们收到了您的查询。
- 我们将与您联系，了解您的要求，然后向您发送 Sonder 总建筑师的详细信息，并在电子邮件中抄送他们。
- 然后，约翰将进行可行性研究，并要求您向奥克兰市议会提交一份财产档案。
- 约翰收到房产档案后，会安排实地考察您的房屋，讨论您的选择。
- 如果您准备就绪，他们将为您绘制概念图，并提供建筑图纸报价，这些图纸必须提交给奥克兰市议会以获得许可。
- 如果您接受报价，我们的建筑师将绘制建筑图纸。
- 图纸绘制完成后，我们的翻新顾问将审阅图纸，并进行实地考察，讨论设计理念、测量空间等，以制定一份包含固定报价、项目规格和设计的建议书。一旦计划获得批准，您的翻新工程就将开始。
将车库改建成 "老奶奶公寓 "是正确的选择吗？
首先，什么是外婆公寓？奥克兰市议会并没有将外婆公寓或小型居住单元单独分类，但它简单地表示，任何有厨房的公寓都被视为第二个家庭单元。
您为什么需要额外的空间？您需要一个房间给您的孩子或父母？也许您想将闲置的空间出租？如果您只是需要额外的空间（厨房或浴室），那么为房屋扩建也不失为一种选择。
额外的空间可能有其他原因，也可能不是您需要的 "外婆公寓"。在新住宅中，设置媒体室、书房/办公室、娱乐区或游戏室是很常见的，但所有这些都不被视为第二个家庭单元。
您需要确定您需要什么样的房间，是额外的家庭单元、额外的卧室、书房还是娱乐室--这将决定建筑师的工作范围。
利用闲置空间有多种方法。您可以将车库改造成以下区域：
- 在家办公
- 健身房区域
- 游戏区
- 业余爱好室
- 多媒体室或电影院
- 青少年房间
- 客房
- 出租赚取额外收入
- 家庭娱乐/酒吧空间
车库改建是一个可以提供多种可能性的地方，而且因为它是一个现有的建筑/空间，所以与新的扩建相比，它需要的规划和投资更少。但在探索各种想法之前，你需要咨询建筑师，看看是否有任何限制。
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我可以在车库加装卫生间吗？
在新西兰，为车库加装卫生间是一项非常有价值的改进，可以为外婆公寓或车间空间创造一个方便的卫生间。不过，在开始这项工程之前，解决潜在的排水难题至关重要。
新西兰《建筑规范》强调了适当排水系统的重要性。厕所的最佳功能是有一个向下的坡度，让废物通过重力流入下水道主干线。车库，尤其是独立式车库，往往缺乏这种自然坡度，这就造成了很大的障碍。
正如奥克兰委员会网站所强调的那样，可能需要创造性的冷热水管道解决方案。由于现有的车库地板很可能不具备向下水管道倾斜的坡度，因此可能的解决方案包括：
- 突破混凝土板
- 挖战壕
- 利用泵系统促进废物流动。
虽然这些解决方案可能需要额外的努力，但在新西兰，在车库加装厕所仍然是可以实现的。建议咨询持证建筑从业者（LBP）水管工，讨论项目的可行性，并根据您的具体情况探讨最合适的排水策略。他们的专业知识可以确保在您的车库中安装一个合规且实用的厕所。
改建连体车库与独立车库
与独立式车库相比，连体车库改装需要考虑一些关键的不同之处。了解这些差异可以简化流程，确保项目取得成功。
建筑规范考虑因素：
连接式和独立式车库改建都必须遵守《新西兰建筑规范》。该规范概述了现有结构改建和扩建的安全和性能标准。虽然核心原则保持不变，但根据具体项目的细节可能会略有不同。强烈建议咨询执业建筑师 (LBP)，以了解《建筑规范》的复杂性，确保您的改建符合所有规定。
资源同意要求：
根据车库改建类型的不同，需要从当地议会获得的资源许可也会不同。奥克兰市议会网站提供了有关这一过程的宝贵信息。一般来说，与独立式车库相比，连体车库改建不太需要资源许可。这是因为附属结构对整体建筑占地面积的影响较小，而且可能不会明显改变房产的视觉特征。
不过，与当地议会确认具体要求至关重要。改建的大小和规模、对建筑外观的潜在改变以及对邻近房产的影响等因素都会影响对资源许可的需求。
项目复杂性：
与独立式结构相比，改建附属车库通常涉及的结构工程较少。由于附属车库已经与主屋共用墙壁和屋顶，因此改装工作可能主要集中在内部元素上。这可能会加快改装过程，并降低改装成本。
另一方面，独立式车库可能需要进行更广泛的结构改造，才能与现有房屋完美融合。新墙、屋顶连接以及可能的地基工程都是必要的，这取决于所期望的结果。
对现有服务的影响：
无论是连体车库还是独立车库改装，都可能需要对现有的公用设施（如管道、电线和暖通空调系统）进行调整。不过，连体车库通常可以更方便地接入主宅内的这些现有设施。相比之下，独立式车库改建可能需要更长的冷热水管道和电气线路，这可能会增加项目成本和复杂性。
虽然连体车库和独立车库都提供了令人兴奋的改建可能性，但了解两者的主要区别有助于您做出明智的决定。就建筑规范的合规性和潜在的资源许可要求咨询建筑规划师和当地议会，对于改建过程的顺利和成功至关重要。
其他考虑因素
在您开始行动之前，还需要考虑其他一些事情：
- 如果车库改成了房间，您的车停在哪里？
- 改造后的房子会是什么样子？
- 您的车库有多宽敞或多大？是否值得改建，还是只是浪费时间、精力和金钱？
- 车库改建需要建筑许可吗？
车库改建是否需要建筑许可？
您首先需要咨询建筑师，进行可行性研究，确定是否有可能利用车库空间。 如果只是将车库改建为居住空间，您需要获得建筑许可，因为车库不属于可居住空间。如果符合规定，浴室是可以使用的，但您不能在基本改装中安装厨房和洗衣房。
将车库改建成起居室所需的所有工程也必须符合建筑法规规定的标准。车库属于非居住建筑，属于 7.0 类住宅外建建筑。因此，当您决定将其改建为可居住的起居室时，它将被重新归类为 2.0 类。
但是，如果您打算将车库改建为小型住宅（第二住户单元），则需要同时获得建筑许可和资源许可。要确保项目符合《资源管理法》（Resource Management Act）的规定，就建筑物而言，通常需要获得地区规划（District Plan）的批准，在奥克兰，则需要获得统一规划（Unitary Plan）的批准....。建筑许可要求确保项目符合《建筑规范》的规定。(参考资料来自太平洋环境组织）
如果您居住在奥克兰或奥克兰附近，那么在申请任何改建许可之前，确定您所在的区域非常重要。不同的区域可能会有不同的规定，您需要确定在改变建筑物用途或开发额外住宅时适用哪些规定，您的建筑师会在这方面为您提供帮助。
奥克兰统一规划》为奥克兰及附近地区未来的各种开发、扩建和强化制定了基本规则。该统一规划的重点是控制这些地区未来如何发展的规则。
要了解所在区域的详细信息，您只需访问奥克兰市议会网站，搜索您所在的区域。您可以在以下网站找到有关您所在区域的所有详细信息： https://unitaryplanmaps.aucklandcouncil.govt.nz/upviewer/
新西兰政府正在考虑进行改革，使建造外婆公寓变得更加容易。该提案将允许建造面积不超过 60 平方米的外婆公寓，只要符合一定的标准，就无需建筑或资源许可。这一举措旨在增加经济适用房的供应，支持多代同堂的居住安排。这些单位的拟议标准包括建筑性能、安全和环境影响等方面。(建筑政府).
我们仍然强烈建议您与建筑师或规划师进行沟通，以获得最佳建议。了解有关您所在区域的所有信息以及适用于您的建筑规则，将有助于避免未来的各种复杂情况和冲突。
我需要牢记《建筑规范》的哪些特点？
- 消防安全： 消防安全功能鼓励对火灾事故采取措施，包括建造安全逃生通道和安装烟雾报警器。
- 能源效率： 利用自然资源提供舒适度也是《规范》中的一项条款。您必须引入足够的照明、湿度和通风源，以符合要求。
- 耐久性： 耐久性：耐久性强调建筑所需的材料在建筑的预计使用年限内都能正常使用。
- 卫生措施： 您必须注意各种卫生设施，包括水、气和电。
- 防潮： 你必须注意排水系统，防止各种渗透水和倾倒水。
- 天花板高度： 建造房间最关键的因素之一是屋顶的理想高度。起居室的高度不得低于 2.4 米。如果车库的屋顶低于 2.4 米，那么可以考虑提高天花板。降低地板也是一种选择，但需要付出更多的努力和投资。
如果车库的墙壁是由砖砌成的，那么就需要使用薄膜或耐候涂料对其进行额外的保护。额外的薄膜将有助于提供防潮保护。如果您想确保电线和绝缘材料的安全，也可以选择壁骨墙。
关于车库的地面，您必须确保它有防水保护层，以避免潮湿和积水。车库的地面通常由钢筋混凝土制成，不会有任何额外的保护措施。市场上有多种产品可以帮助您对地面进行防水处理。
另一个需要考虑的问题是通风，您可以选择安装一扇大窗户来代替车库门，从而引入更多的空气流通和通风。建筑规范》第 G7 条规定了起居室自然采光的要求。您可以使用照度计测量自然采光要求。
房间还需要额外的电源插座，大多数注册电工都可以完成这项工作。请务必聘请注册电工，因为他们需要就已完成的所有布线工作提供必要的合规证书--这在您申请合规证书时会用到。
您还需要注意的是，将车库改建为可居住的房间，还需要考虑雨水问题。大多数车库使用倾斜地板将车库外的雨水引入下水道。但是，一旦您决定将车库改建成居住区，您就需要解决水流问题--也许需要安装额外的排水沟。
未经同意的车库改建
如果车库在没有获得相应同意和认证的情况下被改建为居住空间，即使售前建筑检查没有发现任何问题，未来的业主也可能在为房产投保时遇到问题。
因此，出售房产可能会很困难，充其量也就是在买卖协议成为无条件之前拖延一段时间。
我们建议您建议您的客户与议会联系，在将房产上市之前申请对任何未经同意的改建进行认证。这将节省销售过程中的时间和压力。(参考资料来自 rea.govt.nz）
将车库改建为额外住宅
将车库改建成额外的住所是一个令人兴奋的项目，好处多多，动力十足。人们越来越多地将车库视为潜在的居住空间，这是有道理的。首先，将车库改造成额外的住所是创造额外收入的好方法。无论您是决定长期出租，还是在 Airbnb 等平台上短期出租，都能获得可观的经济效益。这些额外收入可以帮助抵消抵押贷款成本，或为其他开支提供额外资金。
人们追求这种改建的另一个原因是为了适应多代同堂的生活。随着房价不断上涨，许多家庭发现年轻一代很难搬出去，年长的家庭成员也很难缩小规模。改建车库提供了一个既方便又经济实惠的解决方案，既能提供独立空间，又能让家人近在咫尺。
房主们还发现，改建车库能大大增加房产的价值。精心实施的改建可以提高房屋的整体市场价值，使其成为一项明智的投资。在潜在买家眼中，额外的住所通常是一个多功能空间，随着时间的推移可以有多种用途。
额外住宅的灵活性是另一个令人信服的理由。它可以用作家庭办公室、客人套房、工作室或青少年或年迈父母的居住空间。这种适应性确保了空间能够满足多年来不断变化的需求，从而带来长期效益。
从生活方式的角度来看，拥有额外的住所可以提高私密性和舒适度。它可以分隔生活空间，如果您经常有客人或家庭成员需要自己的空间，这一点就特别有用。
当然，这个过程需要仔细规划并遵守当地法规。例如，在奥克兰，您需要获得奥克兰建筑委员会的资源许可和建筑许可。这将确保改建符合所有安全和建筑标准，让您高枕无忧。
最终，将车库改建成额外的住所可以带来经济、实用和生活方式等多方面的好处。无论您是想提高房产价值、创造收入，还是想创造一个灵活的生活空间，这种改建都会是一个非常有意义的项目。
| 增建住宅的好处 | |
|---|---|
| 创造额外收入 | 长期或短期出租空间（如 Airbnb）。帮助抵消房贷成本或为其他开支提供额外资金。 |
| 适应多代人的生活 | 为年轻一代或年长家庭成员提供方便、经济的解决方案。既能提供独立性，又能让家人保持亲近。 |
| 提高财产价值 | 实施得当的改建可大幅提升房屋的市场价值。被潜在买家视为多功能空间。 |
| 灵活性和多功能性 | 可用作家庭办公室、客人套房、工作室或家庭成员的起居空间。随着时间的推移，可适应不断变化的需求。 |
| 增强隐私性和舒适性 | 对于经常来访的客人或需要独立空间的家庭成员来说，独立的起居空间非常有用。 |
| 遵守当地法规 | 需要获得地方当局（如奥克兰建筑委员会）的资源和建筑许可。确保改建符合所有安全和建筑标准。 |
将车库改建为额外住宅单元在经济上意味着什么？
在家中添加一个自足单元或 "外婆公寓"，是一种经济有效的方式，可以为年迈的亲属或年长的子女提供一个住所，解决房租上涨的问题。对于房主和投资者来说，这也是一个通过租金收入产生额外现金流并提高房产整体价值的好方法。
如果您想获得长期投资回报，外婆公寓每周的租金收益在 200 美元到 600 美元之间，是一个不错的策略。外婆公寓不仅能提供第二份收入，您还能从正资产负债率和额外的折旧表中获益。在租房需求旺盛的地区，外婆公寓在出售时可以在竞争中脱颖而出。(参考自《贷款市场》，2017 年）
附带还是独立？
您的 "外婆公寓 "既可以是独立的住宅，也可以是房屋的扩建部分（例如，如果您改建车库或地下室）。
选择车库改建时应考虑的因素
虽然车库与现有空间配合得天衣无缝，但您必须进行一些必要的改建，使新房间与住宅的其他部分融为一体。
- 更换车库门： 更换大型车库门是必须的，在更换门时有很多选择，包括窗户、墙壁或庭院门。
- 照明充足吗？光线从哪里来？ 如果车库已经有了窗户，那么在车库门上加装窗户也能提供额外的采光。即使房间里没有足够的自然光源，也可以选择人工天窗。新改建房间的照明选择取决于您对房间的使用情况。
- 车库地板如何？ 大多数车库都是水泥地面，如果您打算将车库用作游戏区或媒体室，您可以选择标准地毯或木地板。但是，如果您打算将车库改建成客房或外婆公寓，那么您的选择可能会更偏向于舒适性（例如在地毯下多铺一层隔热材料）。
- 如何利用空间？ 如果您打算将车库改建成小型住宅或外婆公寓，那么如何利用既定的空间以及在必要的功能和空间之间取得平衡将非常重要。例如，如果空间较小，最好采用开放式厨房、起居室和洗衣房，而不是分隔式。
- 汽车停在哪里？ 将车库改造为可居住的起居室的后果就是失去了汽车的停放区域。
改建车库实例
建造一个独立的外婆公寓（新西兰）的费用是多少？
建造一个与主屋分离的外婆公寓的成本可能相差很大，主要取决于三个因素：建造规模、所在地区以及建造/材料的复杂程度。当然，与从头开始建造相比，也有一些更便宜的选择，比如成套设备或预制外婆公寓。如果您打算按图建造， 外婆公寓的平均起价约为 12 万美元加消费税，最高可达 18 万美元加消费税。
将车库改建成房间的费用是多少？
将车库改建为房间的建筑工程费用平均约为每平方米 1,250 美元至 1,500 美元，其中不包括建筑师费、建筑/资源许可费、挖掘费和工程师费。将车库改建为房间（30 平方米）的典型费用在 47,500 美元至 55,000 美元之间（不含厨房/浴室）
将车库改建为外婆公寓的费用是多少？
将车库空间改建为外婆公寓（包括新厨房和浴室）的建筑工程费用为每平方米 1,750 美元至 2,150 美元不等，其中不包括建筑师费、建筑/资源许可费、挖掘费和工程师费。 典型的车库改建为外婆公寓（30 平方米）的费用在 82,500 美元至 124,500 美元之间。 在任何建筑工程开始之前，一个小型住宅的图纸、同意书、开发捐款和连接费用可能高达 20,000 美元。
如果您仍在决定如何处理闲置空间，请务必咨询专业人士（建筑师、建筑商/项目经理和财务顾问），从不同角度了解情况，以便做出明智的决定，使您长期受益。
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参考资料
- https://www.pacificenvironments.co.nz/post/2016/12/19/resource-consents-and-building-consents
- https://www.loanmarket.co.nz/news/how-to-add-value-with-a-granny-flat
- https://www.rea.govt.nz/news/industry-newsletters/rea-newsletter-august-2019/when-is-a-garage-not-a-garage
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总结
车库改建为房间（30 平方米）的典型价格为 80,500 美元至 90,000 美元不等。 典型的车库改建为外婆家公寓（30 平方米）的价格在 90,500 美元至 120,500 美元之间。 如果您要将车库改建为房间，则需要申请建筑许可；如果您要将车库改建为小型住宅（带厨房和浴室），则还需要申请资源许可。 将车库改建成房间的费用是多少？
将车库改建为外婆公寓的费用是多少？
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